Конфликт в «Рубине»

Взгляд на ситуацию в ТРЦ с разных сторон

С 25 апреля правительство Тверской области разрешило возобновить работу многим компаниям. Но это не коснется торговых центров, поэтому бизнесу, работающему в ТРЦ, особенно несладко. На прошлой неделе в «Рубине» собрались десятки арендаторов. Многие смогли вывезти свой товар только после того, как вызвали полицию. В этой статье мы осветим точки зрения на происходящее обеих сторон возникшего конфликта – арендаторов и генерального директора ООО «Ритм-2000» Дениса Коноплянко.

 «Мы начали переговоры с администрацией «Рубина» еще в марте»

Порядка 80 арендаторов торгового центра объединились, чтобы совместными усилиями отстоять свои права. Свои действия они координируют через чат в одном из мессенджеров. Владелец кафе Fruteria (один из островков в «Рубине») Александр Королев рассказал нашему еженедельнику, что предприниматели забили тревогу еще в середине марта:

«Мы позвонили в «Рубин» и сказали, что нужно что-то решать, потому что резко упала посещаемость. Нам сказали, что на дверях ТРЦ стоят счетчики, которые показывают, что посещаемость выросла на 5% относительно 2019 года. Но торговый центр пустел на наших глазах. К 24–25 марта выручка по островам упала на 30–70%, а по большим точкам общепита на 80–90%.

Арендаторы островков подготовили коллективное письмо в администрацию ТРЦ с просьбой как-то отреагировать на ситуацию. В это время владельцы бутиков и павильонов тоже написали свое письмо в администрацию. А в конце марта почти все торговые точки закрылись в связи с постановлением губернатора Тверской области Игоря Рудени. Сейчас работают около 20 точек, которые торгуют товарами первой необходимости.

Мы ждали ответа от «Рубина» две недели, но так его и не получили. Мы объединились и написали еще одно коллективное письмо в администрацию «Рубина». Состоялась встреча нашей инициативной группы с Денисом Коноплянко. Мы сказали, что готовы платить на время действующих ограничительных мер 10–30% от аренды. Мы понимаем, что у администрации тоже есть свои расходы. И мы готовы заплатить тот минимум, который поможет нам пережить непростое время, а им содержать ТРЦ. Тем не менее наше коллективное предложение принято не было».

Какие условия хотел получить бизнес

В распоряжении редакции есть коллективное письмо арендаторов к администрации «Рубина», датированное 20 апреля. Приведем выдержку из него:

«Предлагаем следующие условия финансового взаимодействия в это непростое время.

Для арендаторов, занимающих помещения до 10 квадратных метров:

1. Коммунальные услуги (отопление, электроэнергия и т.п.), эксплуатационные расходы и сервисный сбор оплачиваются нами в обычном режиме в полном соответствии с условиями заключенных договоров аренды.

2. Установить постоянную арендную ставку в размере 10% (десять процентов) от базовой арендной ставки на период с 1 апреля по 30 сентября 2020 г.

Для арендаторов, занимающих помещения от 10 до 400 квадратных метров, которые осуществляют деятельность в рамках законодательных актов:

1. Оплата коммунальных услуг (отопления, водоснабжения и электроэнергии) производится согласно приборам учета в соответствии с условиями заключенных договоров аренды.

2. Эксплуатационные расходы ТРЦ, переменные арендные платежи, сервисные и маркетинговые сборы в соответствии с заключенными договорами аренды сократить на 90% (девяносто процентов) на период
с 1 апреля по 30 сентября 2020 г.

3. Установить постоянную арендную ставку в размере 10% (десять процентов) от выручки на период с 1 апреля по 30 сентября 2020 г.»

Что предлагает администрация «Рубина»

«Мы все оказались в одинаково непростой ситуации. Мы считали правильным договариваться с каждым арендатором на индивидуальных условиях, удобных для них. Отмечу, что с 50% арендаторов уже достигнуты договоренности о снижении аренды. Часть арендаторов, на мой взгляд, неправильно восприняла информацию. Когда они пришли вместе к нам со СМИ, то мы еще раз озвучили наши условия, и они показались им уже более приемлемыми», – говорит генеральный директор ООО «Ритм-2000» Денис Коноплянко.

О каких условиях идет речь?

«В коллективном письме арендаторов звучало предложение снизить аренду до 10–30% в зависимости от арендной ставки или процента от оборота конкретного бизнеса. Мы предлагаем два своих варианта. Первый основан на постановлении правительства РФ о предоставлении отсрочки по аренде до 2021 года.

На практике он выглядит следующим образом. На время ограничения деятельности предприниматели не платят аренду. После снятия ограничительных мер и до 1 октября платят 50% от своей текущей ставки. После 1 октября до 1 января – 100% от ставки. А
с 1 января 2021 года накопившаяся задолженность по аренде будет погашаться равными частями в течение двух лет. Часть арендаторов думали, что эту задолженность нужно погасить сразу 1 января 2021-го, но это не так.

Второй вариант поддержки бизнеса – 50%-ное снижение арендной платы до полного снятия ограничительных мер. Это базовые варианты. Дальше нужно договариваться с каждым конкретно. Понятно, что, когда ограничительные меры будут сняты, нет гарантии, что бизнес быстро вернется на прежние обороты. Мы готовы и после возобновления деятельности бизнеса договариваться о каких-то новых компромиссах по аренде», – отвечает Денис Коноплянко.

Об умении договариваться

Предприниматели рассказали нашему еженедельнику о том, что все их сотрудники получили зарплату за март. За апрель выплаты не начались. Когда это произойдет, неизвестно. Многое зависит от возможности работать и договоренности о послаблениях с администрацией «Рубина».

Часть арендаторов не заплатили аренду за апрель в надежде на ее снижение. Когда «Рубин» не принял условия бизнеса, многие решили вывезти свой товар и столкнулись с противодействием со стороны охраны торгового центра. Предпринимателей не пускали в их помещения. Законность этого решения очень спорная, но в пункте договора у арендаторов написано, что они должны платить аренду в срок, иначе доступ к арендуемым помещениям, действительно, могут ограничить.

У многих предпринимателей в «Рубине» лежит товар на миллионы рублей. Они решили вывезти его, чтобы продать дистанционно или, если есть возможность, разместить у себя на складе. По правилам ТРЦ для этого нужно подать заявку в администрацию. Но, по словам бизнесменов, ответов на свои заявки они не получали. В итоге предприниматели решили сделать это самостоятельно, но им противодействовала охрана «Рубина».

«В среду приходили охранники с распечатанными правилами пользования ТРЦ. Они показывали мне пункты, которых у меня в договоре не существует. Приехала полиция из РОВД Пролетарского района. Ее сотрудники сказали мне, что я показываю не свой договор. Ну как же не свой? На нем же стоит печать администрации «Рубина». В итоге я обратилась не только в администрацию «Рубина», но и в прокуратуру. Мне пришлось заплатить все эксплуатационные расходы и аренду, чтобы получить право забрать свои вещи. Но и сегодня (23 апреля) охрана мне сказала: «Пока ситуация не разрешится, мы вам двери не откроем». Но все же потом не стала препятствовать съезду», – рассказала нашему еженедельнику Анна, владелец одного из магазинов в ТРЦ «Рубин-2».

«В договорах написано, что если арендатор не оплатил аренду, то пользование данным помещением ограничивается. Это нормальная практика в обычной ситуации, подкрепленная в том числе судебными решениями. Сотрудники ТРЦ руководствовались своими должностными инструкциями. Но мы понимаем, что живем в исключительное время. Такого на моей памяти не было. Сейчас нужно действовать по-другому. Как только нам стали поступать звонки от арендаторов, мы дали новые инструкции службе охраны, разрешив вывозить товар. Я признаю, что ограничивать вывоз имущества арендаторов было неправильно», – отвечает Денис Коноплянко.

Особенности договоров

Очень многое упирается в вопрос корректности заключенных между бизнесом и администрацией «Рубина» договоров. По правилам арендаторы не должны допускать просрочки платежей, а о съезде из ТРЦ сообщать за два-три месяца в зависимости от условий, написанных в каждом конкретном договоре. Еще есть обеспечительный платеж на 2–3 месяца. Он возвращается при съезде. Сумма такого платежа составляет 100–200 тысяч рублей и выше в зависимости от торговой точки. Очень важно, что он не учитывается в счет аренды. То есть погасить долг им нельзя. Его вернут только тогда, когда долги будут погашены.

Отличная возможность не платить по договору – форс-мажор. Однако пока ни один из арендаторов, обратившихся в Тверскую торгово-промышленную палату, которая выдает заключения о форс-мажоре, получить его не смог. А раз форс-мажора нет, договор должен быть исполнен в полном объеме.

Как развивается ситуация

По нашей информации, часть предпринимателей съехала из «Рубина», заплатив все обязательные платежи. Остальные все-таки надеются прийти к компромиссу с администрацией торгового центра. Сейчас между двумя сторонами идут активные переговоры.

«Мы не готовы взять все издержки на себя. Мы, так же как и наши арендаторы, ведем предпринимательскую деятельность. У нас есть обязательства перед своими кредиторами, поставщиками, сотрудниками. Поддержание жизни в ТРЦ – это ежедневная работа более чем 200 человек. У нас есть администраторская, техническая, диспетчерская и другие службы. Этот штат нужно содержать. У каждого бизнеса разная ситуация. Кто-то после введения ограничительных мер работал, а кто-то нет. Кто-то торговал через интернет, а кто-то не работал вообще. Давать всем одинаковые условия – это неправильно. Если какой-то арендатор не может заплатить сейчас даже 50% аренды, то можно внести сначала ее часть, а часть платежа перенести на более поздние сроки. Поэтому, повторюсь, мы считаем, что в связи со сложившейся ситуацией с каждым правильнее договариваться индивидуально», – сказал Денис Коноплянко.

Мы продолжаем следить за развитием событий.

Андрей Сабынин